정부 3차 주택 공급대책 임박! 수도권 집값과 내 집 마련 주담대 한도 영향 총정리
서론
정부가 서울·경기 등 수도권에 5만 가구 이상을 추가 공급하는 3차 주택 공급대책을 이르면 다음 주 발표할 예정입니다. 이재명 대통령이 지난 3일 부동산 정책 점검회의에서 "최대한 신속하게 많은 주택이 공급될 수 있도록 가능한 공급 물량을 최대한 확보하라"고 지시한 데 따른 것입니다. 같은 시기 은행권 주택담보대출(주담대)은 오히려 다시 증가세를 보이고 있어, 공급 확대가 실제로 대출 수요와 집값 기대심리를 낮출 수 있을지가 관건으로 떠오르고 있습니다. 이번 글에서는 3차 공급대책에 담길 것으로 예상되는 내용과, 최근 주담대 동향을 데이터 중심으로 정리해보겠습니다.
3차 공급대책, 무엇이 담기나
이번 대책은 올해 1월 발표한 수도권 6만호 공급대책에 이은 추가 조치로, 서울의 가용 부지를 총동원해 5만 가구 이상을 새로 공급하는 것이 핵심입니다.
가장 눈에 띄는 내용은 2021년 도입 이후 사실상 멈춰 있던 도심공공주택복합사업의 재가동입니다. 강남 3구를 포함한 서울 전역에서 이 사업을 통해 약 2만 가구를 공급하는 방안이 유력하게 거론됩니다. 여기에 태릉골프장(노원구), 용산국제업무지구, 경기 과천 경마장·방첩사 부지 등 그동안 공급이 지연됐던 사업지의 인허가 절차를 단축하는 방안도 함께 검토되고 있습니다. 이 밖에 서울지방조달청, 여의도 한국토지주택공사(LH) 부지, 옛 광진구청 부지, 청담고·공항고 등 학교 부지 활용, 서울 준공업지역과 그린벨트(개발제한구역) 활용도 검토 대상에 올라 있습니다. 송파구 방이동과 서초구 내곡동 일대 일부 개발제한구역 해제 가능성도 거론됩니다.
절차상으로는 지난 7일 청와대에서 비공개로 2차 부동산 정책 점검회의가 열려 관련 방안을 점검했으며, 이르면 다음 주 초 정식 발표가 이뤄질 것으로 전해집니다. 다만 청와대는 "세부 대책과 발표 일정은 아직 최종 확정되지 않았다"는 입장을 유지하고 있습니다.
공급만이 아니다: 금융·세제 지원도 병행
이번 대책에는 공급 물량 확대뿐 아니라 자금 조달 여건을 개선하는 금융 지원 방안도 함께 담길 전망입니다. 주택업계가 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달을 주요 애로사항으로 꼽아온 만큼, 브릿지론과 본PF 등 사업 단계별 자금 공급 여건을 개선하는 방안이 논의되고 있습니다. 구체적으로는 한국주택금융공사의 부동산 PF 공적보증 한도를 기존 6조원에서 8조원 이상으로 확대하는 방안이 검토되고 있습니다. 아울러 집단대출(중도금대출 등)을 가계대출 총량 규제에서 제외하거나, 올해 설정된 1.5% 총량 규제를 소폭 완화하는 방안도 거론되고 있습니다.
그런데 주담대는 이미 다시 늘고 있다
공급대책이 논의되는 사이, 은행권 주담대는 오히려 증가세를 키우고 있습니다. 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 주택담보대출 잔액은 7월 30일 기준 전월 말보다 2조2831억원 늘었습니다. 이는 2025년 8월(3조7012억원) 이후 11개월 만에 가장 큰 증가폭입니다.
은행권에서는 8월에 증가폭이 더 커질 수 있다고 보고 있습니다. 지난 5월 다주택자 양도세 중과 유예조치 종료를 앞두고 거래된 아파트의 잔금대출이 계속 실행되고 있는 데다, 당장 8월 수원 매교역 팰루시드 단지에서만 약 5000억원 규모의 잔금대출이 예정돼 있고 하반기 입주 예정 대단지도 상반기보다 많기 때문입니다. 실제로 지난 23일 기준 정책성 대출을 제외한 5대 은행의 가계대출 잔액은 649조5398억원으로, 이미 올해 은행들이 금융당국에 제출한 연간 증가 목표치(4조3300억원)를 넘어선 상태입니다.
은행권 자체 규제도 잇달아 강화
가계대출 총량 관리 부담이 커지면서 개별 은행들도 자체적으로 대출 문턱을 높이고 있습니다. KB국민은행은 전국 주택구입자금 대출 한도를 기존 6억원에서 3억원으로 낮췄는데, 이는 지난해 6·27 대책으로 수도권 주담대 한도가 6억원으로 제한된 이후 시중은행이 이를 자체적으로 더 축소한 첫 사례입니다. 하나은행은 비대면 주담대 신규 취급을 중단하고, 변동금리 주담대는 대면 채널까지 취급을 중단할 예정입니다. 우리은행은 신용대출 한도를 1억원, 마이너스통장 한도를 5000만원으로 축소했고, 농협은행은 수도권·비수도권 주담대의 MCI·MCG(모기지신용보험·보증) 가입 제한과 타행 대환 주담대 제한 등 폭넓은 조치를 시행 중입니다.
무주택자가 지금 확인해야 할 것
기존에 시행 중인 6·27 대책에 따르면, 수도권·규제지역에서 신규 주택 구입 목적 주담대 한도는 6억원으로 제한돼 있고, 생애 최초 구입자의 담보인정비율(LTV)도 기존 80%에서 70%로 낮아진 상태입니다. 다주택자가 추가로 주택을 구입할 경우 주담대 자체가 금지(LTV 0%)되며, 1주택자는 기존 주택을 6개월 이내에 처분하는 조건을 지켜야 무주택자와 동일한 LTV를 적용받을 수 있습니다.
3차 공급대책이 발표되면, 어느 지역에 얼마나 많은 물량이 언제 공급되는지가 향후 집값 기대심리와 대출 수요에 영향을 줄 수 있는 핵심 변수입니다. 은행권 관계자들은 대출 규제보다 실효성 있는 공급 확대가 가계대출 안정의 핵심이 될 수 있다고 보고 있습니다.
결론
3차 주택 공급대책은 아직 공식 발표 전 단계이며, 세부 물량과 지역, 시행 시기는 다음 주 발표를 통해 확정될 것으로 보입니다. 같은 시기 주담대 증가세가 이어지고 있는 만큼, 공급 확대가 실제로 시장 기대심리를 낮추는 효과로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 할 사안입니다. 이 글은 현재까지 보도된 내용을 바탕으로 작성한 정보이며, 정확한 대책 내용과 시행 시기는 국토교통부·금융위원회의 공식 발표를 통해 확인하시길 권해드립니다.
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